Ou seja, um contrato de 30 meses que termina é automaticamente renovado para mais 30 meses, caso ninguém se manifeste e isso esteja descrito no contrato. Como mencionamos antes, as reformas ou alterações estruturais devem ser autorizadas por escrito pelo locador. Isso significa que reformas e mudanças estruturais deverão ser desfeitas quando o imóvel for entregue, a menos que o proprietário permita o contrário. Atualmente, o mais comum é que os acordos imobiliários sejam feitos por 12 ou 30 meses corridos.
Apesar de prever o pagamento de uma multa rescisória, a Lei do Inquilinato não define um valor ou porcentagem exatos. Por isso, é essencial que o valor da multa seja acordado entre as partes, esteja presente em uma cláusula do contrato e que não seja abusivo, afinal, isso pode ocasionar processos judiciais. A multa compensatória é uma penalidade aplicada quando uma das partes descumpre totalmente ou parcialmente o que está previsto em um contrato, como a quebra de contrato de aluguel. O seu principal objetivo é recompensar os prejuízos causados pela inexecução contratual do indivíduo. Fica estabelecido que a multa rescisória será de [Valor] ou à proporção ajustada, conforme a cláusula [Número da Cláusula sobre Multa] do contrato original, devido à rescisão antecipada do contrato pelo LOCATÁRIO/LOCADOR.
Direitos do inquilino
A prática mais comum do mercado é que sejam feitos contratos de 30 meses, sendo que a partir do 12º mês, o locatário não precisa mais pagar multa caso decida sair do imóvel — basta dar um aviso prévio de 30 dias. Então para proprietário ter a “reintegração da posse”, somente com um processo de despejo. Existindo inadimplência por parte do inquilino, é possível entrar com uma ação de despejo. O tempo disso é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação. Mais conhecida como Lei de contrato de aluguel, a Lei do Inquilinato (nº 8.245) dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos ?
O Art. 22 fala sobre as obrigações e deveres do locador, sendo que o imóvel deve ser entregue ao locatário em boas condições de moradia. Por isso, em casos em que o imóvel não segue os incisos previstos na lei, o locatário pode devolver o imóvel sem pagar a multa rescisória. No Brasil, a legislação de locação de imóveis é regida principalmente pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Esta lei estabelece os direitos e deveres tanto do locador (proprietário) quanto do locatário (inquilino) em contratos de locação residencial e não residencial.
Então, como calcular a multa da quebra de contrato de aluguel?
Se o morador não tiver interesse na compra ou não responder em até 30 dias a proposta, o proprietário poderá seguir com a venda. Mas é bom ficar de olho na variação dos índices, principalmente do IGP-M, pois as porcentagens mudam mensalmente (depende das variáveis de mercado) e, quando chegar o seu mês e o reajuste for muito acentuado, é possível negociar. Nela fala-se da possibilidade de reajustar o valor do aluguel, independentemente se o imóvel é residencial ou comercial.
Geralmente, o reajuste é feito com base em um índice de inflação acordado no contrato ou por meio de índices como IGP-M, IPCA ou INPC. É importante que o reajuste seja feito de forma transparente e previamente acordada entre as partes. A Lei do Inquilinato é um apelido não formal que foi atribuído à Lei Federal n. 8.245, de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.
O locatário também tem a obrigação de entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu do locador. Isso quer dizer que qualquer dano que ele tenha causado no imóvel (pintura riscada, marcações nos pisos, danos estruturais) devem ser arrumados antes da entrega do imóvel para o proprietário. Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Assim, não é possível configurar um contrato de locação onde o aluguel é definido depois. Por isso indicamos que você entre em contato com a gente para ter o seu contrato bem feito. De modo geral, uma empresa de advocacia de confiança produz um contrato dentro dos conformes da Lei do Inquilinato.
Como despejar um inquilino?
Por outro lado, as taxas de condomínio, compreendidas também como taxas ordinárias, devem ser quitadas pelo inquilino. No entanto, qualquer anuidade extra, como reformas prediais, são de dever do proprietário do local, assim como impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo. Lembrando que somente as obras úteis e autorizadas pelo locador são passíveis de indenização; já as benfeitorias voluptuárias, não. Portanto, se nenhuma das partes se manifestar ao final do período de vigência do contrato, é subentendido que ele foi renovado e terá vigor até que algum lado se posicione. Desde que o locatário siga as regras estipuladas em contrato e não fuja dos objetivos para os quais o imóvel foi alugado, ele deve ser livre para utilizar o espaço da forma como bem entender, sem a interferência do proprietário.
O Código Civil estabelece que inquilinos só podem votar em assembleias condominiais com procuração do proprietário. No entanto, em despesas extraordinárias, como reformas, é imprescindível obter autorização do locador, pois ele costuma arcar com tais despesas. Essas despesas são consideradas de responsabilidade do proprietário (locador), a menos que sejam expressamente acordadas como de responsabilidade do inquilino no contrato de locação. “O locador pode pedir a desocupação do imóvel apenas depois do término do contrato. Já o inquilino pode quebrar o contrato e devolver o imóvel a qualquer momento, desde que ele arque com a multa.
Inclusive, se for do interesse dos envolvidos, o contrato nem precisa ter prazo determinado. Confira a seguir o guia completo sobre como fazer um contrato de aluguel, bem como as obrigações dos locadores e locatários. Inclusive, a mudança pode ocorrer até mesmo dentro da própria cidade, não é limitada à mudança de estado.
Porém, o locador não é obrigado a indenizar o locatário em caso de danos em sua mobília ou outros bens. De acordo com o Art.17 da Lei do Inquilinato, o valor do aluguel deve ser acordado entre locador e locatário. A lei, no entanto, não permite que o valor cobrado seja estipulado em moeda estrangeira e que seja reajustado de acordo com a variação cambial ou o salário mínimo.
No caso de um contrato de locação, a bilateralidade mais aparente é a obrigação do locador de entregar um imóvel e do locatário de realizar o pagamento previsto pelo contrato nas datas marcadas. Geralmente, a multa por rescisão de contrato de aluguel costuma ter o contrato de trabalho valor de três aluguéis vigentes na data da rescisão. No entanto, esse valor é, normalmente, proporcional ao tempo restante para o fim do contrato.
Ele também assume a responsabilidade pelas ações e omissões do sublocatário, uma vez que mantém o contrato de locação principal com o proprietário do imóvel. Na sublocação, o inquilino original (locatário) é responsável por garantir que todas as obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel, sejam cumpridas. Neste caso, o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo que foi determinado em contrato. O inquilino pode devolver o imóvel, em qualquer momento, desde que avise o proprietário com 30 dias de antecedência (prazo médio estipulado na grande maioria dos contratos).